CESSAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO
O Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição mensal.
Aquele que dá de arrendamento chama-se locador ou senhorio; aquele que toma de arrendamento, chama-se locatário ou inquilino.
O contrato de arrendamento pode terminar:
· Por revogação, em qualquer altura, mediante acordo entre arrendatário e senhorio, devendo sê-lo por escrito no caso de não ser executado imediatamente ou contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias;
· Por resolução, com base no incumprimento da outra parte, por via judicial ou extrajudicial. Em qualquer dos casos, deve tratar-se de um incumprimento que, pela sua gravidade e consequências, impeça a manutenção do contrato, como por exemplo quando:
o Para o arrendatário – o senhorio não realize obras, e essa omissão comprometa a habitabilidade do imóvel arrendado, operando a resolução por comunicação ao senhorio, por carta registada com aviso de recepção;
o Para o senhorio – ocorra, designadamente, as seguintes circunstâncias:
§ A cessão ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio, seja ela total ou parcial, temporária ou permanente, onerosa ou gratuita;
§ A violação sistemática e grave das regras de higiene, sossego, boa vizinhança ou de normas do regulamento de condomínio;
§ A utilização ilícita, contrária aos bons costumes ou à ordem pública; o uso diferente do acordado no contrato; ou o não uso por mais de um ano;
§ Um atraso superior a três meses no pagamento da renda, despesas ou encargos, operando a resolução por comunicação à outra parte, por carta registada com aviso de recepção;
§ A oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, ficando sem efeito a resolução se o arrendatário cessar a oposição no prazo de três meses.
Por caducidade, desde logo, pelo fim do prazo estabelecido no contrato ou quando cessem os serviços que determinaram o arrendamento.
Sempre que a lei exige o recurso a tribunal para fazer cessar o arrendamento, é necessária uma acção de despejo.
Através da acção de despejo, o senhorio pretende que o tribunal declare a extinção do contrato de arrendamento e que condene o inquilino a desocupar a casa arrendada.
Também é necessária acção de despejo quando o inquilino não aceite ou não execute o despedimento resultante de outra causa, como, por exemplo, se o inquilino acordou com o senhorio a cessação do arrendamento e depois se recusa a abandonar o prédio com os seus pertences.
A acção de despejo é patrocinada por advogado.
A sentença proferida pelo tribunal onde foi instaurada a acção não é, normalmente, definitiva, pois as partes podem sempre recorrer para o Tribunal da Relação, qualquer que seja o valor do processo.
Durante a acção de despejo, o inquilino deve continuar a pagar ou a depositar a renda, porque, se o não fizer, o senhorio tem, em princípio, o direito de requerer o despejo imediato, sendo, no entanto, ouvido o inquilino.
